Algemene Ontwikkelingen

Het grondbeleid heeft raakvlakken met diverse beleidsterreinen van de gemeente.
Te noemen zijn:

• ruimtelijke ordening, gebaseerd op de structuurvisie en uitgewerkt in bestemmingsplannen;
• woningbouw, beleidsmatig vastgelegd in de Woonvisie;
• economische zaken (bedrijventerreinen);
• verkeer en vervoer, met als beleidskader het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan (GVVP);
• duurzaamheidsbeleid

De opgave is om het instrumentarium van het grondbeleid (aankopen, Publiek Private Samenwerkingen (PPS’en), exploitatieovereenkomsten, exploitatieplannen, Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening, gronduitgifte e.d.) zodanig in te zetten, dat dit optimaal bijdraagt aan de realisering van de doelstellingen van de bovenstaande beleidsterreinen.

Bij de totstandkoming van het programma dat is opgenomen in de in juni 2019 vastgestelde grondexploitaties is rekening gehouden met marktontwikkelingen, de ontwikkeling van de regionale woningbehoefte en de provinciale woningbehoefteprognoses. De economie zat de afgelopen jaren sterk in de lift wat bij heeft gedragen aan stijgende woningprijzen. Ook de bouwkosten zijn gestegen  waardoor de (residuele) grondprijzen minder hard stijgen dan de woningprijzen. De ontwikkelmogelijkheden blijven mede afhankelijk van de provinciale woningbehoefteramingen.

De rente is de afgelopen jaren gedaald en blijft laag. Ook bij een eventuele stijging van de rente in de komende jaren, blijft het effect voor de grondexploitaties naar verwachting beperkt. Dit komt door het relatief beperkte aandeel van nieuwe leningen / gewijzigde rentes op het totaal van de leningenportefeuille.

Het ziet er naar uit dat de economische groei door ’gure wind in het buitenland’ af zal nemen aldus het CPB in de zomer van 2019. Internationale ontwikkelingen zoals de handelsoorlogen in de Verenigde Staten, de ontwikkelingen rondom de Brexit en de afkoelende economieën in omringende landen spelen daarin mee. Dit heeft effect op het consumentenvertrouwen. De woningmarkt lijkt volgens het CPB en de economische vooruitzichten van de DNB in de loop van 2019 bijna op zijn top waardoor de koopbereidheid af begint te nemen. Het is belangrijk om deze ontwikkelingen te signaleren, te volgen en waar mogelijk te anticiperen. De kans neemt toe dat In een negatief scenario de stemming op de woningmarkt weer omslaat. Het risico is dat bij een negatief sentiment kopers met een aankoop zullen wachten tot de eigen woning verkocht is.

Ontwikkelingen wet- en regelgeving

Op het gebied van de Vpb (Vennootschapsbelasting) heeft de gemeente na de invoering van de vennootschapsbelastingplicht in 2016 standpunten ingenomen en de eerste aangiften over 2016 en 2017 gedaan. Het fiscaal resultaat over 2018 is berekend. Er zijn gemeenten die met de belastingdienst vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten om meer zekerheid te krijgen in het Vpb-dossier. Veel gemeenten waaronder ook Heusden vallen buiten de bandbreedtes die binnen de vaststellingsovereenkomsten door de belastingdienst zijn gehanteerd. Het kan nog geruime tijd duren voordat voor alle partijen meer duidelijkheid ontstaat.
De invoering van de nieuwe Omgevingswet heeft de komende jaren ook een link met de actualisatie van het grondbeleid. Het grondbeleid is daarin faciliterend en kan ook een middel vormen om kosten van gewenste ontwikkelingen (die volgen uit een omgevingsvisie) te verhalen en te verdelen. Beleid kan daarbij worden vertaald in maatregelen om vervolgens afwegingen op basis van maatschappelijk rendement mogelijk en inzichtelijk te kunnen maken.  

Wijziging in BBV

De eerder doorgevoerde wijzigingen uit het BBV van 2016 zijn al wel meer gemeengoed. In de jaarrekening 2017 zijn vervolgens aanvullend nieuwe regels rondom winstneming bij grondexploitaties toegepast. Dit heeft ook gevolgen gehad voor het verloop van de winstnemingen in de afgelopen begrotingen. De uiteindelijk afgestemde methode voor winstneming is ook in de voorliggende begroting toegepast.
Eind juli 2019 heeft de commissie BBV een nieuwe notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ gepubliceerd. Daarin zijn de eerdere notities op het gebied van grondbeleid bij elkaar gevoegd in één document en is de inhoud op onderdelen geactualiseerd en geconcretiseerd. De nieuwe notitie Grondbeleid is van toepassing op de jaarrekeningen en begrotingen en geldt met ingang van het begrotingsjaar 2019. De nieuwe notitie bevat onder meer:

• een toevoeging van een nieuwe categorie met zogenoemde ‘warme gronden’ voor concrete gebiedsontwikkeling op lange termijn (minder snel noodzaak tot afwaardering onder bepaalde voorwaarden). Voor de gemeente Heusden relevant in het kader van de voormalige ‘Niegg-projecten’ Schoolstraat en Nassau Dwarsstraat. Een concrete vertaling naar deze projecten gebeurt in de loop van 2019 / begin 2020;
• op diverse vlakken nadere toelichting van de wijze van verwerking in de jaarrekening en de  begroting;
• een bepaling dat de presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren op eindwaarde. Verliesvoorzieningen mogen op contante waarde of eindwaarde worden gewaardeerd, maar er blijkt een voorkeur voor de eindwaarde.

In de basis wijkt de nieuwe notitie Grondbeleid niet veel af van de eerdere (onderliggende) notities van de commissie BBV. De notitie bevat vooral verduidelijkingen en geen verzwaringen. De inhoud sluit over het algemeen aan op de werkwijze die in de eerdere jaarrekening en begroting al is gehanteerd.

Meer concreet is naar aanleiding van de nieuwe notitie BBV aanvullend het resultaat van de grondexploitaties op eindwaarde toegelicht binnen de paragraaf grondbeleid. Vanwege de voorkeur in het BBV voor een waardering van verliesvoorzieningen op eindwaarde, wordt bij deze begroting 2020  het voorstel gedaan om voor de berekening van de hoogte van de verliesvoorzieningen voortaan de eindwaarde te hanteren. Daarop vooruitlopend is aangegeven hoe hoog de verliesvoorziening ultimo 2018 op basis van eindwaarde hadden moeten zijn. Tot en met de jaarrekening 2018 is de verliesvoorziening nog op contante waarde berekend.

In het verloop van de toekomstige grondexploitatieresultaten is in de begroting 2020 al rekening gehouden met een lagere toerekening van rente aan de grondexploitaties

De post ‘niet in exploitatie genomen gronden (Niegg)’ komt eind 2019 te vervallen. Voor deze post was in de vorige Notitie grondexploitaties in het BBV een overgangsregeling opgenomen tot en met 31-12-2019. Dat was de termijn waarbinnen de betreffende gronden volgens die notitie tot ontwikkeling moesten zijn gebracht om afwaarderingen naar lagere waarde te kunnen voorkomen. In de nieuwe Notitie grondbeleid is een bepaling over ‘warme gronden’ opgenomen waarmee een tijdelijke / achteraf overbodige waardevermindering onder bepaalde voorwaarden kan worden voorkomen. Eind 2019 / begin 2020 zal worden bezien op welke wijze de nieuwe notitie een uitwerking heeft op de verantwoording rondom projecten als de Schoolstraat en Nassau Dwarsstraat. De financiële effecten kunnen vervolgens worden meegenomen in de jaarrekening 2019 en een volgende begroting. In de jaarrekening 2018 is bij de waardering van beide projecten al rekening gehouden met de verwachte ontwikkelmogelijkheden op de betreffende locaties.

Vennootschapsbelasting Grondexploitaties

Vanaf 1 januari 2016 werden ook gemeenten vennootschapsbelastingplichtig. Gemeenten moeten sindsdien op grond van de ‘Wet modernisering Vpb-plicht voor overheidsondernemingen’ ook vennootschapsbelasting betalen wanneer zij fiscale winst behalen met commerciële activiteiten. De grondexploitaties vormen het grootste onderdeel binnen het Vpb-dossier. De fiscale resultaten op de grondexploitaties worden jaarlijks na de totstandkoming van de jaarrekening in beeld gebracht en vormen daarmee input voor het fiscaal Vpb-dossier.

Inzoomen op de positie van Heusden

Door de economische voorspoed en de inzet van ‘Heuse Service’ is het gelukt om de boekwaarde van de grondexploitaties flink terug te brengen. Toch blijven de boekwaardes op de grondexploitaties nog aanzienlijk. Het streven bestaat om die boekwaardes in de loop van de jaren terug te verdienen. Waar nodig werden eerder al verliesvoorzieningen gevormd.

Een groot deel van de huidige boekwaarde heeft betrekking op de projecten De Grassen en Steenenburg. Voor de realisatie van de opbrengsten in de Grassen is het van belang dat de ontsluitingsweg (GOL) op termijn doorgaat. Het provinciaal inpassingplan is vastgesteld en het wachten is op een uitspraak van de Raad van State. Voor Steenenburg vormt een herziening van het bestemmingsplan met daarin de benodigde bouwmogelijkheden uiteindelijk een belangrijke horde die genomen moet worden om geplande opbrengsten te kunnen realiseren.

Economische tendens

Na de stijgingen in de afgelopen jaren begint de woningmarkt weer meer in balans te komen. Hoewel de koopbereidheid tegen de huidige prijzen afneemt, blijft de krapte op de woningmarkt bestaan. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt begint af te nemen, ook door de gestegen woningprijzen. De jaarlijkse prijsstijging van koopwoningen vlakt af, terwijl de bouwkosten voor nieuwe woningen nog wel zijn gestegen. Het ziet er naar uit dat de economische groei afneemt. Deze ontwikkelingen kunnen per saldo leiden tot een drukkend effect op de (residuele) grondprijzen. De prijsontwikkelingen op de woningmarkt zijn daarbij afhankelijk van de lokale situatie.

Tot en met medio 2019 is echter goed verkocht in projecten als Geerpark, De Grassen, De Gorsen en Victoria. Ook de verkoop in Metal Valley verloopt voorspoedig.

Om te kunnen blijven profiteren van de huidige prijzen en gezien de huidige krapte op de woningmarkt, blijft het van belang dat ook de realisatie van de Steenenburg en de vervolgfasen van de Grassen zo snel mogelijk worden gemaakt. Daarvoor is een bestemmingswijziging noodzakelijk die voor de Grassen afhankelijk is van het GOL en van de ontwikkelingen in de provinciale woningbehoefteprognoses.